임대사업하면서 악성세입자를 만난다면 대처법[1편]

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포스팅을 쓰기전에 임대사업을 생각중이거나 하시고 계신분들께 조금이나 도움이 되길 바라면서 ,

예전에 제가 임대사업을 하면서 아주 고달펐던 경험을 한번 애기해보려 합니다.

 

저는 현재 수익성부동산 4채를 보유중이고 임대사업을 10년이상 해오면, 나름 큰문제 없이 지내오다가

2년전쯤 악덕 세입자를 만나게 됩니다.

이 세입자는 첫 월세부터 날짜를 지나서 입금하고, 월세가 밀리면 독촉문자를 보내야지만 보내주는 아주 개념없는 세입자였습니다.

 

욕이 아주 절로나와

 

 

꾸역꾸역 월세를 내는가 했더니,.. 결국 월세 2달이 되도록 연체를 하게되고, 연락 또한 두절이 되버린거죠. 사실 2달정도야 뭐,. 보증금이 있으니 큰문제가 있겠어? 라고 생각할수 있지만 , 저같은경우 소형아파트 월세가 500/35만원받고 있던 상황이라, 나중에 명도소송까지 진행하게되면 보증금으로도 부족할수 있는 상황이 올수 있었습니다.

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월세 미납시 미납된 월세만 보는것이 아니라

명도소송시 강제집행비용 , 소송비용,월세 미납금 등, 명도에 필요한 비용을 미리 계산해보고 보증금으로 충당가능한지 확인을 꼭 해봐야합니다.

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독촉 문자 발송

독촉문자 발송

 

사실 왠만한 세입자들은 임대인이 '월세가 아직 미입금됐으니 확인부탁드려요~' 라고만해도 대부분 입금해줍니다. 저또한 그렇게 해결하고 지냈구요. 다만 이런 악성세입자의 경우는 추후 명도소송을 진행할경우를 대비해서 최대한 독촉문자도 약간의 겁을 주면서 냉정하게 보내야합니다. 그래야 심각성을 인지하고 연락 해올수도 있고 추후 명도소송을 하게 됐을때 증거자료로도 활용될수 있습니다.

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이런 독촉문자도 임대인이 미납사실을 알렸는지 유무에 따라 법적판결의 영향을 줄수 있다는점 알고 계셔야합니다.

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일단 독촉문자를 보내면 대부분 연락이 옵니다. 하지만 악성! 세입자는 다릅니다. 저런 문자를 받고도 너무도 당당하게 연락조차 오지 않습니다.

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자 그래서 저는 2단계인 내용증명을 작성하게 됐는데요. 내용증명은 세입자의 심리적 압박과 법적인 도움을 받을수 있는 효과가 있습니다.

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내용증명이 뭔가요?

 

 

 

쉽게 말해, 내용증명은 자신의 의사를 우체국을 통해 상대에게 전달하고 , 그사실을 우체국에서는 공식적으로 상대에게 전달해주고 증명 하는것입니다.(우체국이 증인인 역할)

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내용증명을 발송할때는 우체국에 방문하여 총 발신자,수신자,우체국으로 총 3통을 주게 되는데요.

여기서 수신자에게 보내는 내용증명서는 우체국에서 직접 전달하게되는데, 만약 수취가 되지 않으면 내용증명은 반송처리 됩니다. 수신자가 내용증명을 받게되면 우체국은 전달했다는 증명을 할수 있기 때문에 , 수신자가 내용증명을 못봤다고 법적으로 따질수있는 명분이 없는거죠. 우체국이 증명을 하기 때문에.

 

혹시 내용증명서 작성하실분들은 참고하세요

내용증명은 육하원칙의 준하여 , 나의 요구사항이 잘들어나게 작성하시면 됩니다.

이렇게 저는 현재 임대아파트 주소지로 1통과 , 세입자 본집 주소지로 1통 , 총2통을 보내게 됐는데 다행히도 본집에서 수취가 됐다는 통보를 받게 되었습니다.

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팁을좀 드리면 내용증명을 못받을걸 대비해서 , 실제 임대물건지 주소와 세입자 본거주지로 1통씩 보내는걸 추천합니다.

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내용증명을 보내고 나니 세입자한테 연락이 왔습니다.. 겁먹었나 봅니다..

하지만 어느정도 해결이 되나 싶었는데..문제가 생겼습니다... 2단계로 가야될듯합니다.

 

 

다음편

↓ ↓

악성세입자를 만난 명도소송 준비까지 대처법[2편]